Bonjour,

En préambule des réponses que nous allons apporter à vos questions, nous nous permettons de vous recommander de prendre rendez-vous avec votre Conseil afin de clarifier avec ce dernier vos intentions et notamment si vous entendez « rester » et ainsi obtenir le renouvellement de votre bail ou si vous entendez « partir » et dans cette hypothèse sous quelles conditions.

Cette recommandation faite, vos questions appellent les réponses suivantes :

Vos murs ont été rachetés et votre propriétaire a changé :

Aucun souci de ce côté là, les droits et obligations du bail s’imposent aux parties quand bien même ces dernières (les parties) changent pendant la durée du bail.

En conséquence et compte tenu que le bail commercial concède au locataire la « propriété commerciale », c'est-à-dire le droit au renouvellement ou en cas de non renouvellement de la volonté du propriétaire une indemnité d’éviction, vous n’avez pas « perdu » cette « propriété commerciale » du fait de ce changement de propriétaire.

Votre bail est venu à expiration en janvier 2012 :

Il faut savoir qu’un bail ne peut prendre fin que par l’effet :

Qu’il s’agisse d’une demande en renouvellement ou d’un congé ces actes qui doivent obligatoirement être signifiés par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire qu’ils nécessitent l’intervention d’un huissier de justice.

En règle générale demande en renouvellement ou congé doivent être signifiée pour le terme du bail, le congé quant à lui devant respecter un préavis de six mois même s’il prévoit une offre de renouvellement (congé délivré par le bailleur).

Dans l’hypothèse ou aucune des deux parties ne se manifeste (ce qui est le cas ici), le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée à laquelle chacune des parties peut mettre fin à tout moment étant précisé que demande en renouvellement ou congé peuvent être formulées à tout moment avec toutefois un respect d’un préavis de 6 mois pour le congé.

Vous n’avez jamais reçu aucune modification de bail :

Situation tout à fait normale. En effet, la cession des droits et biens immobiliers portant sur le local commercial que vous occupez n’a pas pour conséquence de modifier votre bail commercial ; en conséquence votre bail s’est poursuivi selon les clauses antérieures.

Maintenant que votre bail est fini que peut-il se passer :

Plusieurs hypothèses sont à envisager et il conviendra d’examiner chacune d’entre-elles avec votre Conseil d’autant que nombre de ces hypothèses sont susceptibles d’engendrer des situations nécessitant d’autres procédures.

En ce qui vous concerne vous pouvez soit demander le renouvellement de votre bail, soit donner congé.

Si vous donnez congé, vous perdez tous droits sur le bail et vous devrez quitter les lieux pour la date à laquelle vous avez donné congé sans percevoir d’indemnisation.

Si vous demandez le renouvellement de votre bail, celui-ci devra, sauf accord des parties, être renouvelé aux conditions antérieures et moyennant un loyer qui sera déterminé en fonction des dispositions de l'alinéa premier de l'article L145-34 du code de commerce, lequel, pour simplifier, dispose que le loyer est plafonné à la variation de l’indice du coût de la construction sur la durée du bail expiré sauf s’il y a eu une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce. Ces éléments qui peuvent entraîner un déplafonnement du loyer du bail renouvelé sont :

1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité.

Attention la règle du plafonnement n’est plus applicable si la durée du bail à renouveler a dépassé 12 ans. Aussi, si vous entendez demander le renouvellement de votre bail sans avoir un subir un éventuel déplafonnement, il vous faudra mandater un huissier de justice au plus tard courant décembre 2014 puisque votre bail aura 12 ans en janvier 2015.

En ce qui concerne votre propriétaire, ce dernier peut vous faire signifier soit un congé avec offre de renouvellement, soit un congé sans offre de renouvellement mais en ce cas il vous doit une indemnité d’éviction déterminée correspondant à la valeur de votre fonds de commerce, fixée soit à l’amiable soit à dire d’expert.

Pouvez-vous demander une baisse du loyer :

En théorie oui, mais en pratique cela reste un cas relativement rare.

En effet, dans la majorité des cas le loyer renouvelé est calculé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction ou s’il s’applique de l’indice des loyers commerciaux prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce. Toutefois et sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce cette variation constitue un plafond maximum.

Aussi est-il possible de demander à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative des locaux au jour de la date d’effet du renouvellement ce qui possible, entre autres, lorsque :

• le bail a une durée supérieure à douze ans ;

• l’une des parties (en général le locataire) peut prouver que cette valeur est inférieure au loyer plafonné ;

• certaines modifications sont intervenues en cours de bail.

Notez que dans la majorité des cas, le loyer est fixé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction et que quand les règles du déplafonnement trouvent à s'appliquer c'est le plus souvent à la hausse.

J'ai bien conscience de ne pas vous avoir livré une réponse succincte, mais votre question à tiroir ne me le permettait pas. Je vous ai livré ici des pistes d'actions. Je vous enjoins au besoin à vous rapprocher de vos conseils habituels ou de notre antenne Cegeco-AGC la plus proche pour mettre ces pistes en oeuvres.

Espérant avoir répondu à votre attente,

Cordialement,

Philippe Forlini
Pour le Cegeco-AGC.